{"id":25493,"date":"2025-01-16T15:39:08","date_gmt":"2025-01-16T11:39:08","guid":{"rendered":"http:\/\/sevenluxuryrealestate.com\/?p=25493"},"modified":"2025-01-16T15:39:12","modified_gmt":"2025-01-16T11:39:12","slug":"2024un-top-10-gayrimenkul-sorulari","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/sevenluxuryrealestate.com\/tr\/2025\/01\/16\/2024un-top-10-gayrimenkul-sorulari\/","title":{"rendered":"2024’u\u0308n top 10 Gayrimenkul Sorular\u0131"},"content":{"rendered":"\n

Belirsizlikte Konumlanma<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Ge\u00e7en y\u0131l, uzun s\u00fcreli y\u00fcksek enflasyon, keskin faiz art\u0131\u015flar\u0131 ve zay\u0131f bir ekonomi ile kar\u015f\u0131 kar\u015f\u0131ya kald\u0131k ve resesyon korkular\u0131 vard\u0131. Ancak, \u00e7o\u011fu \u00fclke diren\u00e7li \u00e7\u0131kt\u0131 ve resesyondan ka\u00e7\u0131nd\u0131; \u00f6zellikle ABD g\u00fc\u00e7l\u00fc bir performans sergiledi. Jeopolitik gerilimler ve banka iflaslar\u0131ndan kaynaklanan devam eden zorluklar da vard\u0131. \u015eimdi, piyasalar dezenflasyon ve faiz oranlar\u0131n\u0131n zirvede oldu\u011funa dair i\u015faretler g\u00f6rebildi\u011fi i\u00e7in, t\u00fcnelin sonunda bir \u0131\u015f\u0131k ve 2024’te daha iyi piyasa ko\u015fullar\u0131na ula\u015fma yolu olabilir.<\/p>\n\n\n\n

2023 tahminlerimizi yeniden g\u00f6zden ge\u00e7irdi\u011fimizde, g\u00f6r\u00fcn\u00fcm\u00fcm\u00fcz olduk\u00e7a ger\u00e7ek\u00e7iydi. K\u00fcresel emlak sermaye de\u011ferlerinin y\u0131l\u0131n ikinci yar\u0131s\u0131nda veya sonras\u0131nda dip yapaca\u011f\u0131na dair karamsar tahminimiz do\u011fru \u00e7\u0131kt\u0131. \u00c7o\u011fu d\u00fczeltmenin 2023 sonuna kadar ger\u00e7ekle\u015fti\u011fini d\u00fc\u015f\u00fcnsek de, sermaye de\u011ferlerinin 2024’te dip yapmas\u0131n\u0131 bekliyoruz. Ayr\u0131ca, Japonya’daki d\u00fc\u015f\u00fck faiz oranlar\u0131 ve elde edilen koruma kazan\u00e7lar\u0131 nedeniyle yat\u0131r\u0131m f\u0131rsatlar\u0131na da de\u011finmi\u015ftik, bu durum 2023 boyunca devam etti.<\/p>\n\n\n\n

Emlak yat\u0131r\u0131mc\u0131lar\u0131 i\u00e7in 10 ana soruyu ele al\u0131yoruz ve f\u0131rsatlar\u0131 vurgulayarak yapay zekan\u0131n emlak yat\u0131r\u0131m\u0131na nas\u0131l entegre edilebilece\u011fini a\u00e7\u0131kl\u0131yoruz. Farkl\u0131 m\u00fclk t\u00fcrleri aras\u0131ndaki teklif-talep farklar\u0131n\u0131 analiz ediyor ve tercih edilen sekt\u00f6rlerdeki yat\u0131r\u0131m f\u0131rsatlar\u0131n\u0131n mevcut sermaye ile e\u015fle\u015fip e\u015fle\u015fmedi\u011fini de\u011ferlendiriyoruz. Ayr\u0131ca, ticari emlaklar\u0131n s\u00fcrd\u00fcr\u00fclebilirli\u011fini art\u0131rmak i\u00e7in h\u00fck\u00fcmet te\u015fviklerine ve ofislerin konutlara d\u00f6n\u00fc\u015ft\u00fcr\u00fclmesine bak\u0131yoruz.<\/p>\n\n\n\n

Devam eden jeopolitik \u015foklar\u0131 ve yat\u0131r\u0131mc\u0131lar\u0131n bunlara kar\u015f\u0131 nas\u0131l savunma pozisyonu alabileceklerini de tart\u0131\u015f\u0131yoruz. Uzun s\u00fcre y\u00fcksek faiz oranlar\u0131 senaryosunu de\u011ferlendiriyoruz. B\u00f6ylece, 2024 i\u00e7in dikkate almam\u0131z gereken geni\u015f bir konu yelpazesi olu\u015fuyor. Yan\u0131tlar\u0131m\u0131z\u0131n faydal\u0131 olmas\u0131n\u0131 umuyoruz.<\/p>\n\n\n\n

2024’te f\u0131rsatlar\u0131 nerede g\u00f6r\u00fcyorsunuz?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

2022 ve 2023’teki s\u00fcrekli faiz art\u0131\u015flar\u0131 ve s\u0131k\u0131 kredi ko\u015fullar\u0131, emlak piyasalar\u0131nda i\u015flem aktivitesinin azalmas\u0131na ve de\u011ferler \u00fczerinde belirsizlik yarat\u0131lmas\u0131na neden oldu. Ofisler \u00fczerinde daha fazla s\u0131k\u0131nt\u0131 g\u00f6rebiliriz \u00e7\u00fcnk\u00fc d\u00fc\u015f\u00fck performans g\u00f6steren binalar bor\u00e7 tarihlerine yakla\u015f\u0131rken ve yeniden finansman sa\u011flamakta zorlan\u0131rken, bu durum temerr\u00fctlere ve s\u0131k\u0131nt\u0131l\u0131 varl\u0131k sat\u0131\u015flar\u0131na yol a\u00e7\u0131yor. \u015eu anda temerr\u00fct oranlar\u0131 d\u00fc\u015f\u00fck ama b\u00fcy\u00fck kira s\u00f6zle\u015fmeleri sona erdik\u00e7e ve ipotekler vadesi geldik\u00e7e art\u0131\u015f g\u00f6steriyor. Bu durum, h\u0131zl\u0131 hareket eden yat\u0131r\u0131mc\u0131lar i\u00e7in cazip ve indirimli fiyatlarla varl\u0131k edinme f\u0131rsatlar\u0131 sunuyor. Ancak, daha s\u0131k\u0131nt\u0131l\u0131 m\u00fclkler i\u00e7in yeterince al\u0131c\u0131 olup olmayaca\u011f\u0131 bir soru i\u015fareti.<\/p>\n\n\n\n

Kredi ko\u015fullar\u0131 s\u0131k\u0131la\u015ft\u0131\u011f\u0131 ve sermaye maliyetleri y\u00fcksek kald\u0131\u011f\u0131 i\u00e7in mevcut emlak teminatl\u0131 bor\u00e7lar\u0131n yeniden finansman\u0131 ve yeni emlak yat\u0131r\u0131mlar\u0131 i\u00e7in bor\u00e7 al\u0131nmas\u0131 daha zor hale geliyor. Bu durum, bor\u00e7 piyasas\u0131n\u0131 yat\u0131r\u0131mc\u0131lar i\u00e7in bir f\u0131rsat haline getiriyor. Bankalardan gelen bor\u00e7 olanaklar\u0131n\u0131n azalmas\u0131 ve faiz \u00f6demelerinin daha pahal\u0131 hale gelmesiyle, \u00f6zel piyasa yat\u0131r\u0131mc\u0131lar\u0131 kurtarma sermayesi sa\u011flamak i\u00e7in uygun \u015fartlar ve cazip getiriler sunabilirler. Ayr\u0131ca, \u00f6n\u00fcm\u00fczdeki birka\u00e7 y\u0131l i\u00e7inde vadesi gelecek bor\u00e7lar i\u00e7in, y\u00fcksek faiz oranlar\u0131 ortam\u0131nda daha karl\u0131 bir yeniden finansman avantaj\u0131ndan yararlanabilirler. K\u00f6pr\u00fc kredileri veya emlak geli\u015ftirme finansman\u0131 i\u00e7in emlak teminatl\u0131 bor\u00e7lar baz\u0131 durumlarda \u00e7ift haneli getiriler sa\u011flayabilir.<\/p>\n\n\n\n

Yapay zeka (YZ) emlak yat\u0131r\u0131m\u0131nda nas\u0131l kullan\u0131labilir?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Sekt\u00f6rler genelinde firmalar yapay zekan\u0131n (YZ) nas\u0131l kullan\u0131laca\u011f\u0131n\u0131 anlamaya \u00e7al\u0131\u015f\u0131yor. Ger\u00e7ek varl\u0131klar, tek bir yat\u0131r\u0131m\u0131n neredeyse s\u0131n\u0131rs\u0131z miktarda veri \u00fcretebilmesi nedeniyle YZ uygulamalar\u0131 i\u00e7in olduk\u00e7a uygundur.<\/p>\n\n\n\n

\u00a0-Veri Toplama<\/em><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Programlar mevcut belgeleri \u2013 kira s\u00f6zle\u015fmeleri gibi \u2013 \u2018okuyabilir, ana de\u011fi\u015fkenleri depolayabilir ve \u00f6nemli terimleri i\u015faretleyebilir. YZ, farkl\u0131 veri kaynaklar\u0131n\u0131 bir araya getirmeye yard\u0131mc\u0131 olabilir; \u00f6rne\u011fin, risk de\u011ferlendirme kriterleri, insan ak\u0131\u015flar\u0131, olanak kullan\u0131m\u0131, gelir, enerji t\u00fcketimi, s\u00fcrd\u00fcr\u00fclebilirlik, mekanik sa\u011fl\u0131k ve onar\u0131m i\u015f emirleri gibi. B\u00fcy\u00fck veri setlerine sahip firmalar, YZ’yi \u00f6zelle\u015ftirilmi\u015f k\u0131yaslamalar olu\u015fturmak i\u00e7in kullanabilirler.<\/p>\n\n\n\n

 -Tahmine Dayal\u0131 Analizler Art\u0131k M\u00fcmk\u00fcn<\/em><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Bir\u00e7ok ulusal varl\u0131k y\u00f6netim ekibi, kira oran\u0131 verilerini analiz etmek i\u00e7in YZ kullanarak ger\u00e7ek zamanl\u0131 veri ve girdilerle optimal birim fiyatlar\u0131n\u0131 tahmin ediyor. Gelecekteki olas\u0131 uygulamalar aras\u0131nda ger\u00e7ek zamanl\u0131 kirac\u0131 kredi analizi, piyasa veri trendleri, kat planlar\u0131 ve olanak alanlar\u0131n\u0131n kirac\u0131 talebine uyum sa\u011flama, \u00e7evresel ge\u00e7i\u015f riskinin tahmini, geleneksel risk de\u011ferlendirmesine alternatif veriler ekleme (\u00f6rnekler: mobil veriler, paket ak\u0131\u015flar\u0131, piyasa bazl\u0131 olanak talebi) ve otomatik de\u011ferleme modelleri bulunabilir.<\/p>\n\n\n\n

 -Rapor Yaz\u0131m\u0131<\/em><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

YZ, kapsaml\u0131 piyasa raporlar\u0131 ve \u00e7eyrek d\u00f6nem fon raporlar\u0131 haz\u0131rlamada veya rutin veri taleplerine insanlardan daha h\u0131zl\u0131 yan\u0131t vermede yard\u0131mc\u0131 olabilir. Her ne kadar uygulama ne olursa olsun, yak\u0131n gelecekte firmalar, YZ \u00e7\u0131kt\u0131s\u0131n\u0131 yay\u0131nlamadan veya karar verme s\u00fcrecinde kullan\u0131lmadan \u00f6nce inceleyecek insanlara ihtiya\u00e7 duyacakt\u0131r.<\/p>\n\n\n\n

H\u00fck\u00fcmetler, ofislerin s\u00fcrd\u00fcr\u00fclebilirlik y\u00fckseltmelerini veya konut d\u00f6n\u00fc\u015f\u00fcmlerini te\u015fvik etmek i\u00e7in te\u015fvikler kullanacak m\u0131?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

S\u00fcrd\u00fcr\u00fclebilir \u00f6zelliklere sahip olmayan ve zay\u0131f talep g\u00f6ren ofisler, modern ofislere d\u00f6n\u00fc\u015ft\u00fcr\u00fclerek veya konut gibi di\u011fer kullan\u0131mlara d\u00f6n\u00fc\u015ft\u00fcr\u00fclerek modas\u0131n\u0131n ge\u00e7mesi \u00f6nlenebilir. ABD’de Biden-Harris y\u00f6netimi, y\u00fcksek bo\u015fluk oran\u0131na sahip ticari binalar\u0131n konutlara d\u00f6n\u00fc\u015ft\u00fcr\u00fclmesini destekliyor; bu, transit ve iyi i\u015flere yak\u0131n uygun fiyatl\u0131, enerji verimli konutlar yaratmay\u0131 ama\u00e7l\u0131yor. 2023’te Beyaz Saray, d\u00f6n\u00fc\u015f\u00fcmleri destekleyen 20 federal program\u0131 kapsayan “Ticari Konuta D\u00f6n\u00fc\u015f\u00fcmler” k\u0131lavuzunu yay\u0131nlad\u0131; bu programlar d\u00fc\u015f\u00fck faizli krediler ve vergi te\u015fviklerini i\u00e7eriyor.<\/p>\n\n\n\n

Ancak, retrofitting (yeniden donatma) daha az karbon yo\u011fun, tercih edilen bir \u00e7\u00f6z\u00fcm olarak g\u00f6r\u00fcl\u00fcyor. 2023’te Singapur h\u00fck\u00fcmeti, beklenen emisyon azalt\u0131m\u0131na g\u00f6re fon sa\u011flayacak SGD63 milyonluk Green Mark Te\u015fvik Program\u0131’n\u0131 ba\u015flatt\u0131. Birle\u015fik Krall\u0131k’ta Minimum Enerji Verimlili\u011fi Standartlar\u0131 d\u00fczenlemesi, ticari m\u00fclklerin kiral\u0131klar\u0131n\u0131n en az E (2030’da B) Enerji Performans\u0131 Sertifikas\u0131 derecesine sahip olmas\u0131n\u0131 gerektiriyor; aksi takdirde GBP150,000’a kadar ceza uygulanabiliyor. ABD’de ise Inflation Reduction Act 2022, binalar\u0131n nitelikli sistemler kurmalar\u0131 i\u00e7in vergi indirimleri gibi vergi te\u015fvikleri sunuyor.<\/p>\n\n\n\n

Genel olarak, farkl\u0131 \u00fclkelerde daha fazla te\u015fvik program\u0131n\u0131n ba\u015flat\u0131lmas\u0131n\u0131 bekliyoruz.<\/p>\n\n\n\n

Pazar, kuru tozu absorbe edebilecek yeterli sanayi ve konut yat\u0131r\u0131m f\u0131rsatlar\u0131na sahip olacak m\u0131?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Sat\u0131c\u0131lar\u0131n beklentileri ile al\u0131c\u0131lar\u0131n bug\u00fcn \u00f6demeye istekli olduklar\u0131 fiyatlar aras\u0131ndaki fark, ticari emlak anla\u015fmalar\u0131n\u0131 engelliyor ve yat\u0131r\u0131m f\u0131rsatlar\u0131n\u0131 azalt\u0131yor. Al\u0131c\u0131lar aktif bir \u015fekilde anla\u015fmalar pe\u015finde olsa da, mevcut y\u00fcksek faiz oranlar\u0131 ortam\u0131 nedeniyle \u00f6nemli bir fiyat indirimi bekliyorlar. Bu arada, \u00e7o\u011fu sat\u0131c\u0131 zarar etmeyi g\u00f6ze almak istemiyor ve varl\u0131klar\u0131n\u0131 fiyatlar tekrar y\u00fckselmeye ba\u015flayana kadar tutmay\u0131 tercih ediyor. Sadece birka\u00e7 pazardaki sat\u0131c\u0131lar, fiyatlar\u0131 al\u0131c\u0131lar\u0131n beklentileriyle uyumlu hale getirmek i\u00e7in ayarlama yap\u0131yor. Di\u011fer yat\u0131r\u0131m f\u0131rsatlar\u0131 s\u0131k\u0131nt\u0131l\u0131 sat\u0131\u015flardan geliyor.<\/p>\n\n\n\n

MSCI’ye g\u00f6re, teklif-talep fark\u0131 m\u00fclk t\u00fcr\u00fcne g\u00f6re de\u011fi\u015fiyor; sanayi sekt\u00f6r\u00fc en dengeli, ofis sekt\u00f6r\u00fc ise en dengesiz olan\u0131. Sanayi sekt\u00f6r\u00fc i\u00e7in teklif-talep fark\u0131 nispeten dar \u00e7\u00fcnk\u00fc mevcut sanayi kap oranlar\u0131, son d\u00f6nemdeki yukar\u0131 y\u00f6nl\u00fc bask\u0131ya ra\u011fmen 2015-2019 ortalamalar\u0131n\u0131n alt\u0131nda kal\u0131yor. Buna kar\u015f\u0131n, \u00e7ok aileli konut, perakende ve ofis kap oranlar\u0131 pandemi \u00f6ncesi ortalamalar\u0131n \u00fczerinde, bu da al\u0131c\u0131 ve sat\u0131c\u0131 beklentileri aras\u0131nda daha geni\u015f bir fark olu\u015fmas\u0131na neden oluyor.<\/p>\n\n\n\n

Sanayi sekt\u00f6r\u00fc i\u00e7in dar olan teklif-talep fark\u0131na ra\u011fmen, yat\u0131r\u0131m f\u0131rsatlar\u0131 s\u0131n\u0131rl\u0131 kal\u0131yor. Bu fark kapanmad\u0131k\u00e7a, daha uygun sermaye piyasa ko\u015fullar\u0131 veya fiyat ayarlamalar\u0131n\u0131n geni\u015f \u00e7apta kabul edilmesi gibi nedenlerle, sekt\u00f6rler genelinde yat\u0131r\u0131m f\u0131rsatlar\u0131n\u0131n, kenarda bekleyen t\u00fcm kuru tozu absorbe etmesi pek olas\u0131 g\u00f6r\u00fcnm\u00fcyor.<\/p>\n\n\n\n

Gayrimenkul yat\u0131r\u0131mc\u0131lar\u0131, jeopolitik \u015foklara nas\u0131l haz\u0131rl\u0131kl\u0131 olabilir?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

2022’de Ukrayna’da ve 2023’te Gazze’de patlak veren \u00e7at\u0131\u015fmalar, ayr\u0131ca \u00c7in ile Tayvan aras\u0131ndaki artan gerilimler, son iki y\u0131lda jeopolitik belirsizlikte keskin bir art\u0131\u015fa neden oldu. Bu \u00e7at\u0131\u015fmalar, t\u00fcketici ve i\u015f d\u00fcnyas\u0131 g\u00fcveni \u00fczerindeki etkilerinin yan\u0131 s\u0131ra, yer alan b\u00fcy\u00fck oyuncular\u0131n d\u00fcnya enerji piyasalar\u0131 \u00fczerindeki etkileri nedeniyle, k\u00fcresel bir resesyona neden olma potansiyeline sahip. 2022’nin ba\u015f\u0131nda Rusya’dan gelen gaz teslimatlar\u0131 \u00fczerindeki k\u0131s\u0131tlamalar, Avrupa’ya Orta Do\u011fu’daki bir t\u0131rman\u0131\u015f\u0131n enerji tedariklerini ve fiyatlar\u0131n\u0131 nas\u0131l etkileyebilece\u011fine dair bir \u00f6nizleme sundu ve dolay\u0131s\u0131yla d\u00fcnya ekonomisini etkileyebilece\u011fini g\u00f6sterdi.<\/p>\n\n\n\n

Gayrimenkul yat\u0131r\u0131mc\u0131lar\u0131 i\u00e7in, bu durum yerel pazarlar\u0131 \u00e7ok yak\u0131ndan incelemenin daha da kritik hale geldi\u011fi anlam\u0131na gelir, \u00e7\u00fcnk\u00fc riskler ve f\u0131rsatlar piyasa baz\u0131nda b\u00fcy\u00fck farkl\u0131l\u0131klar g\u00f6sterebilir. Dolay\u0131s\u0131yla, \u00e7e\u015fitlendirme her zamankinden daha \u00f6nemli hale geliyor. Krizlere kar\u015f\u0131 diren\u00e7li veya en az\u0131ndan krizlere dayan\u0131kl\u0131 segmentler ekstra cazip hale geliyor. Konut sekt\u00f6r\u00fc genellikle ekonomik d\u00f6ng\u00fclerle daha az ili\u015fkilidir ve bu nedenle s\u0131kl\u0131kla g\u00fcvenli liman olarak g\u00f6r\u00fcl\u00fcr. Geli\u015fmi\u015f ekonomilerde bir\u00e7ok \u015fehirdeki \u00f6nemli konut k\u0131tl\u0131klar\u0131, kira art\u0131\u015flar\u0131n\u0131 \u00f6nemli \u00f6l\u00e7\u00fcde destekler ve bu durumu g\u00fc\u00e7lendirir.<\/p>\n\n\n\n

\u0130\u015f d\u00f6ng\u00fcleriyle daha yak\u0131n ba\u011flant\u0131l\u0131 olmas\u0131na ra\u011fmen, sanayi sekt\u00f6r\u00fc artan jeopolitik risklerden ve sonu\u00e7 olarak k\u00fcresel tedarik zincirlerine daha d\u00fc\u015f\u00fck ba\u011f\u0131ml\u0131l\u0131ktan fayda sa\u011flayabilir. Bu durum, y\u00fcksek jeopolitik gerilim d\u00f6nemlerinde gayrimenkul yat\u0131r\u0131mc\u0131lar\u0131 i\u00e7in bir yat\u0131r\u0131m f\u0131rsat\u0131 sunan yeniden \u00fcretim patlamas\u0131na yol a\u00e7abilir. Ayn\u0131 zamanda, uluslararas\u0131 ticarete y\u00f6nelik lojistik m\u00fclkler, giderek daha kapal\u0131 ekonomilere maruz kalabilir.<\/p>\n\n\n\n

Uzun S\u00fcreli Y\u00fcksek Faiz Oranlar\u0131 Senaryosu Gayrimenkul\u00fc Ne Anlama Gelir?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

En iyi tahminimize g\u00f6re, pandemi sonras\u0131 dengelenmi\u015f faiz oranlar\u0131n\u0131n 1995’ten K\u00fcresel Finansal Kriz (GFC) d\u00f6nemine kadar olan oranlar ile sonras\u0131ndaki on y\u0131l aras\u0131na d\u00fc\u015fmesi bekleniyor. Dengelenmi\u015f pandemi sonras\u0131 d\u00fcnyada, daha y\u00fcksek faiz oranlar\u0131, yat\u0131r\u0131mc\u0131lar\u0131n gayrimenkul yat\u0131r\u0131mlar\u0131nda daha y\u00fcksek getiri elde etmelerini sa\u011flayacak.<\/p>\n\n\n\n

Ancak, k\u0131sa vadede, uzun s\u00fcreli y\u00fcksek faiz oranlar\u0131 daha fazla sermaye de\u011fer ayarlamas\u0131na ve gayrimenkul de\u011ferlerinin toparlanmas\u0131n\u0131n gecikmesine neden olabilir. Gayrimenkul genellikle, h\u00fck\u00fcmet tahvillerine k\u0131yasla daha y\u00fcksek bir risk veya getiri primine sahiptir ve bu, yat\u0131r\u0131mc\u0131lara gayrimenkul yat\u0131r\u0131m\u0131n\u0131n artan risklerini kar\u015f\u0131lamak i\u00e7in bir tazminat sa\u011flar. Bu, kirac\u0131n\u0131n kira \u00f6demelerini yapmamas\u0131 gibi riskleri i\u00e7erir.<\/p>\n\n\n\n

GFC \u00f6ncesi d\u00f6neme k\u0131yasla, k\u00fcresel gayrimenkul piyasalar\u0131 \u00e7ok daha olgun ve daha fazla likidite ve yat\u0131r\u0131m se\u00e7ene\u011fine sahiptir. Bu durum, daha d\u00fc\u015f\u00fck bir risk primini \u00f6ne s\u00fcr\u00fcyor. Buna kar\u015f\u0131l\u0131k, GFC sonras\u0131 d\u00f6nemde yat\u0131r\u0131mc\u0131lar, Avrupa ve Japonya’daki h\u00fck\u00fcmet tahvil piyasalar\u0131nda faiz oranlar\u0131 negatif hale geldi\u011fi i\u00e7in pozitif getiri sa\u011flamak amac\u0131yla gayrimenkule y\u00f6neldi. Bu durum, gayrimenkul risk primleri \u00fczerinde keskin bir a\u015fa\u011f\u0131 y\u00f6nl\u00fc bask\u0131 yaratt\u0131. Pandemi sonras\u0131 d\u00f6nemde faiz oranlar\u0131 ve tahvil getirilerinin y\u00fcksek olmas\u0131n\u0131 bekliyoruz, ancak riskten ba\u011f\u0131ms\u0131z h\u00fck\u00fcmet tahvillerinden yeniden gelir elde edebilme imkan\u0131yla birlikte m\u00fclk \u00fczerindeki risk priminde de bir art\u0131\u015f bekliyoruz.<\/p>\n\n\n\n

K\u00fcresel emlak piyasalar\u0131nda ne kadar s\u0131k\u0131nt\u0131 var?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

 \u201cS\u0131k\u0131nt\u0131\u201dy\u0131 \u00f6l\u00e7menin bir\u00e7ok yolu vard\u0131r. Bunlardan biri likidite seviyeleridir. 2023’\u00fcn ilk \u00fc\u00e7 \u00e7eyre\u011finde MSCI verilerine g\u00f6re, k\u00fcresel ticari emlak yat\u0131r\u0131mlar\u0131 pandemi \u00f6ncesi ortalama 461 milyar USD seviyesinin yakla\u015f\u0131k %40 alt\u0131nda kalm\u0131\u015ft\u0131r (2015-2019 y\u0131llar\u0131 aras\u0131ndaki ilk \u00fc\u00e7 \u00e7eyrekler).<\/p>\n\n\n\n

Bir di\u011fer g\u00f6sterge ise teminat de\u011feridir; bu, kredi-de\u011fer oranlar\u0131n\u0131 (LTV) ve zorunlu sat\u0131\u015f oranlar\u0131n\u0131 etkiler. MSCI’nin son raporuna g\u00f6re, ABD’de ticari emlak kredilerinin yakla\u015f\u0131k %7’sinin teminat de\u011ferinin borcun \u00f6mr\u00fc boyunca %20’den fazla d\u00fc\u015ft\u00fc\u011f\u00fc bildirilmi\u015ftir, bu da \u00e7ok az say\u0131da varl\u0131\u011f\u0131n suyun alt\u0131nda oldu\u011funu g\u00f6stermektedir. Ayr\u0131ca, LTV’si %60 veya daha fazla olan varl\u0131klar aras\u0131nda sadece %37’sinin \u00f6n\u00fcm\u00fczdeki \u00fc\u00e7 y\u0131l i\u00e7inde bir bor\u00e7 vadesi oldu\u011funu belirterek, sermaye piyasalar\u0131 \u00fczerindeki acil ve sistemik bask\u0131n\u0131n s\u0131n\u0131rl\u0131 oldu\u011funu vurgulamaktad\u0131r.<\/p>\n\n\n\n

K\u00fcresel emlak piyasalar\u0131nda s\u0131k\u0131nt\u0131y\u0131 konu\u015furken \u00e7ok dikkatli olunmas\u0131 gerekmektedir. \u0130yi varl\u0131klar teklif al\u0131rken, k\u00f6t\u00fc olanlar hi\u00e7 teklif almamaktad\u0131r veya yaln\u0131zca \u00e7ok d\u00fc\u015f\u00fck fiyatlarla teklif almaktad\u0131r. \u00d6zellikle ofisler gibi baz\u0131 sekt\u00f6rler di\u011ferlerinden daha fazla d\u0131\u015flanmaktad\u0131r. Ayr\u0131ca, varl\u0131klar\u0131n kalitesi, \u00f6zellikle s\u00fcrd\u00fcr\u00fclebilirlik kriterleri a\u00e7\u0131s\u0131ndan, giderek daha \u00f6nemli hale gelmektedir.<\/p>\n\n\n\n

Bu nedenle k\u0131sa cevap, \u201cyanl\u0131\u015f varl\u0131klar i\u00e7in \u015fiddetli\u201d, ancak \u201cdo\u011fru varl\u0131klar i\u00e7in s\u0131n\u0131rl\u0131\u201d \u015feklindedir.<\/p>\n\n\n\n

Japonya Merkez Bankas\u0131’n\u0131n 2024’te nihayet faiz oranlar\u0131n\u0131 art\u0131rmas\u0131 bekleniyor mu?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

\u015eu anda piyasa konsens\u00fcs\u00fc b\u00f6yle. Ancak, bu g\u00f6r\u00fcn\u00fcm kesin de\u011fil. \u015eu ana kadar enflasyon maliyet kaynakl\u0131 ve b\u00fcy\u00fck \u00f6l\u00e7\u00fcde ithalatla ilgili olmu\u015ftur. Bu durum ge\u00e7ici olabilir ve daha s\u00fcrd\u00fcr\u00fclebilir bir fiyat art\u0131\u015f\u0131 i\u00e7in bir \u00fccret-fiyat erdemli d\u00f6ng\u00fcs\u00fcne ihtiya\u00e7 vard\u0131r. 2024’teki \u00fccret verilerinin, Japonya Merkez Bankas\u0131’n\u0131n (BoJ) normalle\u015fme s\u00fcrecini ba\u015flatmas\u0131nda anahtar rol oynamas\u0131 muhtemeldir.<\/p>\n\n\n\n

\u015eu anda, 2024 i\u00e7in \u00fccret art\u0131\u015f beklentileri 2023 seviyelerinde veya daha y\u00fcksek seviyelerde seyretmektedir. Ekim 2023’te, i\u015f\u00e7i sendikas\u0131 Rengo, toplam maa\u015f art\u0131\u015flar\u0131 i\u00e7in \u201c%5’ten fazla\u201d (\u00fccretlerin %3 art\u0131\u015f\u0131 dahil) talep edece\u011fini a\u00e7\u0131klad\u0131; bu, 2023’teki \u201cyakla\u015f\u0131k %5\u201d talebinden daha g\u00fc\u00e7l\u00fc bir tutumdur ve 1995’ten bu yana en y\u00fcksek seviyedir.<\/p>\n\n\n\n

Politika normalle\u015fmesinin zamanlamas\u0131 konusunda, \u00e7o\u011fu ekonomist 2024’\u00fcn ilk yar\u0131s\u0131nda bir faiz art\u0131\u015f\u0131 bekliyor. UBS Yat\u0131r\u0131m Bankas\u0131, Nisan 2024’te 10 baz puanl\u0131k ilk art\u0131\u015f\u0131 \u00f6ng\u00f6r\u00fcyor ve bu, politika faiz oranlar\u0131n\u0131 s\u0131f\u0131ra \u00e7ekecek, ard\u0131ndan Temmuz 2024’te 25 baz puanl\u0131k bir art\u0131\u015f \u00f6ng\u00f6r\u00fcyor. Oxford Economics de Nisan’da s\u0131f\u0131r faiz oran\u0131 bekliyor, ancak enflasyonun uzun vadeli s\u00fcrd\u00fcr\u00fclebilirli\u011fi konusunda daha az iyimser. Bu nedenle, \u00f6ng\u00f6r\u00fcleri s\u0131f\u0131r faiz oran\u0131 politikas\u0131n\u0131n s\u00fcresiz olarak devam edece\u011fini g\u00f6steriyor.<\/p>\n\n\n\n

Her durumda, politika ayarlamalar\u0131n\u0131n yava\u015f ve istikrarl\u0131 olmas\u0131n\u0131 bekliyoruz. BoJ, sa\u011fl\u0131kl\u0131 bir enflasyon oran\u0131 olu\u015fturmak i\u00e7in uzun s\u00fcre b\u00fcy\u00fck \u00e7aba sarf etti. \u015eok bir s\u0131k\u0131la\u015ft\u0131rma uygulamak ve ba\u015fka bir deflasyon d\u00f6nemi yaratmak muhtemelen istedi\u011fi son \u015feydir ve bu ayn\u0131 zamanda h\u00fck\u00fcmetin b\u00fcy\u00fck borcunu y\u00f6netmesi \u00fczerinde de etkili olacakt\u0131r.<\/p>\n\n\n\n

Birka\u00e7 zorlu y\u0131l\u0131n ard\u0131ndan, \u015fimdi perakende sekt\u00f6r\u00fc i\u00e7in uygun zaman m\u0131?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Perakende sekt\u00f6r\u00fc, e-ticaretin art\u0131\u015f\u0131 ve COVID-19 pandemisinin etkileri nedeniyle birka\u00e7 zorlu y\u0131l ge\u00e7irdi. Bu aksakl\u0131klar, geli\u015ftiricilerin perakende projelerini azaltmas\u0131yla yeni arz\u0131n h\u0131z\u0131n\u0131n y\u0131llar i\u00e7inde azalmas\u0131na neden oldu. Ayr\u0131ca, pandemi s\u0131ras\u0131nda bir\u00e7ok perakendeci iflas ba\u015fvurusunda bulundu ve m\u00fclk de\u011ferleri \u00fclkeler \u00e7ap\u0131nda \u00f6nemli bir d\u00fc\u015f\u00fc\u015f ya\u015fad\u0131, eski pandemi \u00f6ncesi seviyelere geri d\u00f6nmekte ba\u015far\u0131s\u0131z oldu.<\/p>\n\n\n\n

Bu zorluklara ra\u011fmen, perakende sekt\u00f6r\u00fc daha g\u00fc\u00e7l\u00fc bir \u015fekilde ortaya \u00e7\u0131kt\u0131. S\u0131n\u0131rl\u0131 arz y\u0131llar\u0131 ve dayan\u0131kl\u0131 talep, doluluk oranlar\u0131n\u0131 rekor seviyelere y\u00fckseltti. Kirac\u0131 kredisi daha g\u00fc\u00e7l\u00fc, \u00e7\u00fcnk\u00fc pandemi zay\u0131f perakendecileri temizledi. Ayr\u0131ca, m\u00fclk de\u011feri yaz\u0131mlar\u0131, yat\u0131r\u0131mc\u0131lara perakendeyi tarihsel fiyatlar\u0131n alt\u0131nda bir indirimle alma f\u0131rsat\u0131 sunuyor.<\/p>\n\n\n\n

Perakende temelleri ve fiyatlamalar\u0131 cazip kalmas\u0131na ra\u011fmen, sermaye piyasas\u0131 engelleri hala bir risk te\u015fkil ediyor. Y\u00fcksek faiz oranlar\u0131 ve s\u0131n\u0131rl\u0131 bor\u00e7 olanaklar\u0131, perakende ve genel olarak ticari emlak i\u00e7in i\u015flem hacimlerinin d\u00fc\u015f\u00fck kalmas\u0131na neden oldu. Konsens\u00fcs beklentileri faiz oranlar\u0131n\u0131n 2024’te d\u00fc\u015fmesini ve sermaye getirilerinin 2025’te pozitif hale gelmesini \u00f6ng\u00f6r\u00fcyor, ancak yat\u0131r\u0131mc\u0131lar hala faiz oran\u0131 risklerini g\u00f6ze almal\u0131 ve tarihsel fiyatlar\u0131n alt\u0131nda perakende yat\u0131r\u0131m f\u0131rsatlar\u0131n\u0131 aramal\u0131d\u0131r. Biz, g\u0131da ve g\u00fcnl\u00fck ihtiya\u00e7 perakendesi gibi alanlara \u00f6ncelik veriyoruz.<\/p>\n\n\n\n

K\u00fcresel Ofis Pazarlar\u0131nda S\u0131rada Ne Var?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Kalite ve konum a\u00e7\u0131s\u0131ndan ayr\u0131\u015fman\u0131n devam etmesini bekliyoruz. Kalite spektrumunda, \u00e7al\u0131\u015fanlar\u0131n refah\u0131, enerji verimlili\u011fi ve d\u00fc\u015f\u00fck karbon ayak izi taleplerini kar\u015f\u0131layabilen en iyi ofisler, kira art\u0131\u015flar\u0131 g\u00f6recek. Konum spektrumunda ise, ula\u015f\u0131m noktalar\u0131na yak\u0131n ve “ya\u015fa-\u00e7al\u0131\u015f-al\u0131\u015fveri\u015f” b\u00f6lgelerinde bulunan ofisler, mahallelerinin sinerjisinden yararlanmak i\u00e7in uygun konumda. “Tek tip” \u015fehir b\u00f6lgelerinde yer alan, ula\u015f\u0131m\u0131 zor ofisler ise yerel alanda daha az cazibe ve olanak sunuyor. Bu t\u00fcr binalar i\u00e7in kirac\u0131 talebinin azalmas\u0131 bekleniyor.<\/p>\n\n\n\n

Prime ofisler, kirac\u0131lar\u0131n taleplerini kar\u015f\u0131lar ve bir\u00e7ok i\u015fveren bu kalite ve konum i\u00e7in \u00f6deme yapmaya haz\u0131rd\u0131r. Bu nedenle, kira art\u0131\u015flar\u0131 d\u00f6ng\u00fcsel olarak olduk\u00e7a g\u00fc\u00e7l\u00fcd\u00fcr. \u00d6rne\u011fin, Avrupa’daki prime ofislerin kiralar\u0131 ge\u00e7en y\u0131l %5 civar\u0131nda artt\u0131 ve bu, uzun vadeli y\u0131ll\u0131k kira art\u0131\u015f de\u011ferlerinin (yakla\u015f\u0131k 200 baz puan) olduk\u00e7a \u00fczerinde.<\/p>\n\n\n\n

Ofis sekt\u00f6r\u00fc, d\u00fc\u015f\u00fck kaliteli ve k\u00f6t\u00fc konumlanm\u0131\u015f varl\u0131klar\u0131n ekonomik veya \u00e7evresel olarak s\u0131k\u0131\u015fmas\u0131 nedeniyle 2024’te de haberlerde kalmaya devam edecek gibi g\u00f6r\u00fcn\u00fcyor. Bir\u00e7ok varl\u0131\u011f\u0131n, kirac\u0131lar\u0131n radar\u0131nda kalabilmek i\u00e7in yeniden i\u015flevlendirilmesi veya yenilenmesi gerekiyor. Bu durum, de\u011fer ekleme odakl\u0131 yat\u0131r\u0131mc\u0131lar i\u00e7in se\u00e7ici f\u0131rsatlar sunabilir. Prime ofislerin kira art\u0131\u015flar\u0131n\u0131n devam etmesi ve faiz oranlar\u0131n\u0131n dengelenmesiyle birlikte sermaye de\u011ferlerinin toparlanmas\u0131 muhtemeldir. Ayr\u0131ca, \u015firketlerin net s\u0131f\u0131r karbon hedeflerine ula\u015fmalar\u0131 i\u00e7in kritik \u00f6neme sahiptirler.<\/p>\n\n\n\n

<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Belirsizlikte Konumlanma Ge\u00e7en y\u0131l, uzun s\u00fcreli y\u00fcksek enflasyon, keskin faiz art\u0131\u015flar\u0131 ve zay\u0131f bir ekonomi ile kar\u015f\u0131 kar\u015f\u0131ya kald\u0131k ve resesyon korkular\u0131 vard\u0131. Ancak, \u00e7o\u011fu \u00fclke diren\u00e7li \u00e7\u0131kt\u0131 ve resesyondan ka\u00e7\u0131nd\u0131; \u00f6zellikle ABD g\u00fc\u00e7l\u00fc bir performans sergiledi. Jeopolitik gerilimler ve banka iflaslar\u0131ndan kaynaklanan devam eden zorluklar da vard\u0131. \u015eimdi, piyasalar dezenflasyon ve faiz oranlar\u0131n\u0131n zirvede […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":25402,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_joinchat":[],"footnotes":""},"categories":[326],"tags":[],"class_list":["post-25493","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-dubai-2"],"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/sevenluxuryrealestate.com\/tr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/25493","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/sevenluxuryrealestate.com\/tr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/sevenluxuryrealestate.com\/tr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/sevenluxuryrealestate.com\/tr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/sevenluxuryrealestate.com\/tr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=25493"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/sevenluxuryrealestate.com\/tr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/25493\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/sevenluxuryrealestate.com\/tr\/wp-json\/wp\/v2\/media\/25402"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/sevenluxuryrealestate.com\/tr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=25493"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/sevenluxuryrealestate.com\/tr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=25493"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/sevenluxuryrealestate.com\/tr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=25493"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}