Belirsizlikte Konumlanma
Geçen yıl, uzun süreli yüksek enflasyon, keskin faiz artışları ve zayıf bir ekonomi ile karşı karşıya kaldık ve resesyon korkuları vardı. Ancak, çoğu ülke dirençli çıktı ve resesyondan kaçındı; özellikle ABD güçlü bir performans sergiledi. Jeopolitik gerilimler ve banka iflaslarından kaynaklanan devam eden zorluklar da vardı. Şimdi, piyasalar dezenflasyon ve faiz oranlarının zirvede olduğuna dair işaretler görebildiği için, tünelin sonunda bir ışık ve 2024’te daha iyi piyasa koşullarına ulaşma yolu olabilir.
2023 tahminlerimizi yeniden gözden geçirdiğimizde, görünümümüz oldukça gerçekçiydi. Küresel emlak sermaye değerlerinin yılın ikinci yarısında veya sonrasında dip yapacağına dair karamsar tahminimiz doğru çıktı. Çoğu düzeltmenin 2023 sonuna kadar gerçekleştiğini düşünsek de, sermaye değerlerinin 2024’te dip yapmasını bekliyoruz. Ayrıca, Japonya’daki düşük faiz oranları ve elde edilen koruma kazançları nedeniyle yatırım fırsatlarına da değinmiştik, bu durum 2023 boyunca devam etti.
Emlak yatırımcıları için 10 ana soruyu ele alıyoruz ve fırsatları vurgulayarak yapay zekanın emlak yatırımına nasıl entegre edilebileceğini açıklıyoruz. Farklı mülk türleri arasındaki teklif-talep farklarını analiz ediyor ve tercih edilen sektörlerdeki yatırım fırsatlarının mevcut sermaye ile eşleşip eşleşmediğini değerlendiriyoruz. Ayrıca, ticari emlakların sürdürülebilirliğini artırmak için hükümet teşviklerine ve ofislerin konutlara dönüştürülmesine bakıyoruz.
Devam eden jeopolitik şokları ve yatırımcıların bunlara karşı nasıl savunma pozisyonu alabileceklerini de tartışıyoruz. Uzun süre yüksek faiz oranları senaryosunu değerlendiriyoruz. Böylece, 2024 için dikkate almamız gereken geniş bir konu yelpazesi oluşuyor. Yanıtlarımızın faydalı olmasını umuyoruz.
2024’te fırsatları nerede görüyorsunuz?
2022 ve 2023’teki sürekli faiz artışları ve sıkı kredi koşulları, emlak piyasalarında işlem aktivitesinin azalmasına ve değerler üzerinde belirsizlik yaratılmasına neden oldu. Ofisler üzerinde daha fazla sıkıntı görebiliriz çünkü düşük performans gösteren binalar borç tarihlerine yaklaşırken ve yeniden finansman sağlamakta zorlanırken, bu durum temerrütlere ve sıkıntılı varlık satışlarına yol açıyor. Şu anda temerrüt oranları düşük ama büyük kira sözleşmeleri sona erdikçe ve ipotekler vadesi geldikçe artış gösteriyor. Bu durum, hızlı hareket eden yatırımcılar için cazip ve indirimli fiyatlarla varlık edinme fırsatları sunuyor. Ancak, daha sıkıntılı mülkler için yeterince alıcı olup olmayacağı bir soru işareti.
Kredi koşulları sıkılaştığı ve sermaye maliyetleri yüksek kaldığı için mevcut emlak teminatlı borçların yeniden finansmanı ve yeni emlak yatırımları için borç alınması daha zor hale geliyor. Bu durum, borç piyasasını yatırımcılar için bir fırsat haline getiriyor. Bankalardan gelen borç olanaklarının azalması ve faiz ödemelerinin daha pahalı hale gelmesiyle, özel piyasa yatırımcıları kurtarma sermayesi sağlamak için uygun şartlar ve cazip getiriler sunabilirler. Ayrıca, önümüzdeki birkaç yıl içinde vadesi gelecek borçlar için, yüksek faiz oranları ortamında daha karlı bir yeniden finansman avantajından yararlanabilirler. Köprü kredileri veya emlak geliştirme finansmanı için emlak teminatlı borçlar bazı durumlarda çift haneli getiriler sağlayabilir.
Yapay zeka (YZ) emlak yatırımında nasıl kullanılabilir?
Sektörler genelinde firmalar yapay zekanın (YZ) nasıl kullanılacağını anlamaya çalışıyor. Gerçek varlıklar, tek bir yatırımın neredeyse sınırsız miktarda veri üretebilmesi nedeniyle YZ uygulamaları için oldukça uygundur.
-Veri Toplama
Programlar mevcut belgeleri – kira sözleşmeleri gibi – ‘okuyabilir, ana değişkenleri depolayabilir ve önemli terimleri işaretleyebilir. YZ, farklı veri kaynaklarını bir araya getirmeye yardımcı olabilir; örneğin, risk değerlendirme kriterleri, insan akışları, olanak kullanımı, gelir, enerji tüketimi, sürdürülebilirlik, mekanik sağlık ve onarım iş emirleri gibi. Büyük veri setlerine sahip firmalar, YZ’yi özelleştirilmiş kıyaslamalar oluşturmak için kullanabilirler.
-Tahmine Dayalı Analizler Artık Mümkün
Birçok ulusal varlık yönetim ekibi, kira oranı verilerini analiz etmek için YZ kullanarak gerçek zamanlı veri ve girdilerle optimal birim fiyatlarını tahmin ediyor. Gelecekteki olası uygulamalar arasında gerçek zamanlı kiracı kredi analizi, piyasa veri trendleri, kat planları ve olanak alanlarının kiracı talebine uyum sağlama, çevresel geçiş riskinin tahmini, geleneksel risk değerlendirmesine alternatif veriler ekleme (örnekler: mobil veriler, paket akışları, piyasa bazlı olanak talebi) ve otomatik değerleme modelleri bulunabilir.
-Rapor Yazımı
YZ, kapsamlı piyasa raporları ve çeyrek dönem fon raporları hazırlamada veya rutin veri taleplerine insanlardan daha hızlı yanıt vermede yardımcı olabilir. Her ne kadar uygulama ne olursa olsun, yakın gelecekte firmalar, YZ çıktısını yayınlamadan veya karar verme sürecinde kullanılmadan önce inceleyecek insanlara ihtiyaç duyacaktır.
Hükümetler, ofislerin sürdürülebilirlik yükseltmelerini veya konut dönüşümlerini teşvik etmek için teşvikler kullanacak mı?
Sürdürülebilir özelliklere sahip olmayan ve zayıf talep gören ofisler, modern ofislere dönüştürülerek veya konut gibi diğer kullanımlara dönüştürülerek modasının geçmesi önlenebilir. ABD’de Biden-Harris yönetimi, yüksek boşluk oranına sahip ticari binaların konutlara dönüştürülmesini destekliyor; bu, transit ve iyi işlere yakın uygun fiyatlı, enerji verimli konutlar yaratmayı amaçlıyor. 2023’te Beyaz Saray, dönüşümleri destekleyen 20 federal programı kapsayan “Ticari Konuta Dönüşümler” kılavuzunu yayınladı; bu programlar düşük faizli krediler ve vergi teşviklerini içeriyor.
Ancak, retrofitting (yeniden donatma) daha az karbon yoğun, tercih edilen bir çözüm olarak görülüyor. 2023’te Singapur hükümeti, beklenen emisyon azaltımına göre fon sağlayacak SGD63 milyonluk Green Mark Teşvik Programı’nı başlattı. Birleşik Krallık’ta Minimum Enerji Verimliliği Standartları düzenlemesi, ticari mülklerin kiralıklarının en az E (2030’da B) Enerji Performansı Sertifikası derecesine sahip olmasını gerektiriyor; aksi takdirde GBP150,000’a kadar ceza uygulanabiliyor. ABD’de ise Inflation Reduction Act 2022, binaların nitelikli sistemler kurmaları için vergi indirimleri gibi vergi teşvikleri sunuyor.
Genel olarak, farklı ülkelerde daha fazla teşvik programının başlatılmasını bekliyoruz.
Pazar, kuru tozu absorbe edebilecek yeterli sanayi ve konut yatırım fırsatlarına sahip olacak mı?
Satıcıların beklentileri ile alıcıların bugün ödemeye istekli oldukları fiyatlar arasındaki fark, ticari emlak anlaşmalarını engelliyor ve yatırım fırsatlarını azaltıyor. Alıcılar aktif bir şekilde anlaşmalar peşinde olsa da, mevcut yüksek faiz oranları ortamı nedeniyle önemli bir fiyat indirimi bekliyorlar. Bu arada, çoğu satıcı zarar etmeyi göze almak istemiyor ve varlıklarını fiyatlar tekrar yükselmeye başlayana kadar tutmayı tercih ediyor. Sadece birkaç pazardaki satıcılar, fiyatları alıcıların beklentileriyle uyumlu hale getirmek için ayarlama yapıyor. Diğer yatırım fırsatları sıkıntılı satışlardan geliyor.
MSCI’ye göre, teklif-talep farkı mülk türüne göre değişiyor; sanayi sektörü en dengeli, ofis sektörü ise en dengesiz olanı. Sanayi sektörü için teklif-talep farkı nispeten dar çünkü mevcut sanayi kap oranları, son dönemdeki yukarı yönlü baskıya rağmen 2015-2019 ortalamalarının altında kalıyor. Buna karşın, çok aileli konut, perakende ve ofis kap oranları pandemi öncesi ortalamaların üzerinde, bu da alıcı ve satıcı beklentileri arasında daha geniş bir fark oluşmasına neden oluyor.
Sanayi sektörü için dar olan teklif-talep farkına rağmen, yatırım fırsatları sınırlı kalıyor. Bu fark kapanmadıkça, daha uygun sermaye piyasa koşulları veya fiyat ayarlamalarının geniş çapta kabul edilmesi gibi nedenlerle, sektörler genelinde yatırım fırsatlarının, kenarda bekleyen tüm kuru tozu absorbe etmesi pek olası görünmüyor.
Gayrimenkul yatırımcıları, jeopolitik şoklara nasıl hazırlıklı olabilir?
2022’de Ukrayna’da ve 2023’te Gazze’de patlak veren çatışmalar, ayrıca Çin ile Tayvan arasındaki artan gerilimler, son iki yılda jeopolitik belirsizlikte keskin bir artışa neden oldu. Bu çatışmalar, tüketici ve iş dünyası güveni üzerindeki etkilerinin yanı sıra, yer alan büyük oyuncuların dünya enerji piyasaları üzerindeki etkileri nedeniyle, küresel bir resesyona neden olma potansiyeline sahip. 2022’nin başında Rusya’dan gelen gaz teslimatları üzerindeki kısıtlamalar, Avrupa’ya Orta Doğu’daki bir tırmanışın enerji tedariklerini ve fiyatlarını nasıl etkileyebileceğine dair bir önizleme sundu ve dolayısıyla dünya ekonomisini etkileyebileceğini gösterdi.
Gayrimenkul yatırımcıları için, bu durum yerel pazarları çok yakından incelemenin daha da kritik hale geldiği anlamına gelir, çünkü riskler ve fırsatlar piyasa bazında büyük farklılıklar gösterebilir. Dolayısıyla, çeşitlendirme her zamankinden daha önemli hale geliyor. Krizlere karşı dirençli veya en azından krizlere dayanıklı segmentler ekstra cazip hale geliyor. Konut sektörü genellikle ekonomik döngülerle daha az ilişkilidir ve bu nedenle sıklıkla güvenli liman olarak görülür. Gelişmiş ekonomilerde birçok şehirdeki önemli konut kıtlıkları, kira artışlarını önemli ölçüde destekler ve bu durumu güçlendirir.
İş döngüleriyle daha yakın bağlantılı olmasına rağmen, sanayi sektörü artan jeopolitik risklerden ve sonuç olarak küresel tedarik zincirlerine daha düşük bağımlılıktan fayda sağlayabilir. Bu durum, yüksek jeopolitik gerilim dönemlerinde gayrimenkul yatırımcıları için bir yatırım fırsatı sunan yeniden üretim patlamasına yol açabilir. Aynı zamanda, uluslararası ticarete yönelik lojistik mülkler, giderek daha kapalı ekonomilere maruz kalabilir.
Uzun Süreli Yüksek Faiz Oranları Senaryosu Gayrimenkulü Ne Anlama Gelir?
En iyi tahminimize göre, pandemi sonrası dengelenmiş faiz oranlarının 1995’ten Küresel Finansal Kriz (GFC) dönemine kadar olan oranlar ile sonrasındaki on yıl arasına düşmesi bekleniyor. Dengelenmiş pandemi sonrası dünyada, daha yüksek faiz oranları, yatırımcıların gayrimenkul yatırımlarında daha yüksek getiri elde etmelerini sağlayacak.
Ancak, kısa vadede, uzun süreli yüksek faiz oranları daha fazla sermaye değer ayarlamasına ve gayrimenkul değerlerinin toparlanmasının gecikmesine neden olabilir. Gayrimenkul genellikle, hükümet tahvillerine kıyasla daha yüksek bir risk veya getiri primine sahiptir ve bu, yatırımcılara gayrimenkul yatırımının artan risklerini karşılamak için bir tazminat sağlar. Bu, kiracının kira ödemelerini yapmaması gibi riskleri içerir.
GFC öncesi döneme kıyasla, küresel gayrimenkul piyasaları çok daha olgun ve daha fazla likidite ve yatırım seçeneğine sahiptir. Bu durum, daha düşük bir risk primini öne sürüyor. Buna karşılık, GFC sonrası dönemde yatırımcılar, Avrupa ve Japonya’daki hükümet tahvil piyasalarında faiz oranları negatif hale geldiği için pozitif getiri sağlamak amacıyla gayrimenkule yöneldi. Bu durum, gayrimenkul risk primleri üzerinde keskin bir aşağı yönlü baskı yarattı. Pandemi sonrası dönemde faiz oranları ve tahvil getirilerinin yüksek olmasını bekliyoruz, ancak riskten bağımsız hükümet tahvillerinden yeniden gelir elde edebilme imkanıyla birlikte mülk üzerindeki risk priminde de bir artış bekliyoruz.
Küresel emlak piyasalarında ne kadar sıkıntı var?
“Sıkıntı”yı ölçmenin birçok yolu vardır. Bunlardan biri likidite seviyeleridir. 2023’ün ilk üç çeyreğinde MSCI verilerine göre, küresel ticari emlak yatırımları pandemi öncesi ortalama 461 milyar USD seviyesinin yaklaşık %40 altında kalmıştır (2015-2019 yılları arasındaki ilk üç çeyrekler).
Bir diğer gösterge ise teminat değeridir; bu, kredi-değer oranlarını (LTV) ve zorunlu satış oranlarını etkiler. MSCI’nin son raporuna göre, ABD’de ticari emlak kredilerinin yaklaşık %7’sinin teminat değerinin borcun ömrü boyunca %20’den fazla düştüğü bildirilmiştir, bu da çok az sayıda varlığın suyun altında olduğunu göstermektedir. Ayrıca, LTV’si %60 veya daha fazla olan varlıklar arasında sadece %37’sinin önümüzdeki üç yıl içinde bir borç vadesi olduğunu belirterek, sermaye piyasaları üzerindeki acil ve sistemik baskının sınırlı olduğunu vurgulamaktadır.
Küresel emlak piyasalarında sıkıntıyı konuşurken çok dikkatli olunması gerekmektedir. İyi varlıklar teklif alırken, kötü olanlar hiç teklif almamaktadır veya yalnızca çok düşük fiyatlarla teklif almaktadır. Özellikle ofisler gibi bazı sektörler diğerlerinden daha fazla dışlanmaktadır. Ayrıca, varlıkların kalitesi, özellikle sürdürülebilirlik kriterleri açısından, giderek daha önemli hale gelmektedir.
Bu nedenle kısa cevap, “yanlış varlıklar için şiddetli”, ancak “doğru varlıklar için sınırlı” şeklindedir.
Japonya Merkez Bankası’nın 2024’te nihayet faiz oranlarını artırması bekleniyor mu?
Şu anda piyasa konsensüsü böyle. Ancak, bu görünüm kesin değil. Şu ana kadar enflasyon maliyet kaynaklı ve büyük ölçüde ithalatla ilgili olmuştur. Bu durum geçici olabilir ve daha sürdürülebilir bir fiyat artışı için bir ücret-fiyat erdemli döngüsüne ihtiyaç vardır. 2024’teki ücret verilerinin, Japonya Merkez Bankası’nın (BoJ) normalleşme sürecini başlatmasında anahtar rol oynaması muhtemeldir.
Şu anda, 2024 için ücret artış beklentileri 2023 seviyelerinde veya daha yüksek seviyelerde seyretmektedir. Ekim 2023’te, işçi sendikası Rengo, toplam maaş artışları için “%5’ten fazla” (ücretlerin %3 artışı dahil) talep edeceğini açıkladı; bu, 2023’teki “yaklaşık %5” talebinden daha güçlü bir tutumdur ve 1995’ten bu yana en yüksek seviyedir.
Politika normalleşmesinin zamanlaması konusunda, çoğu ekonomist 2024’ün ilk yarısında bir faiz artışı bekliyor. UBS Yatırım Bankası, Nisan 2024’te 10 baz puanlık ilk artışı öngörüyor ve bu, politika faiz oranlarını sıfıra çekecek, ardından Temmuz 2024’te 25 baz puanlık bir artış öngörüyor. Oxford Economics de Nisan’da sıfır faiz oranı bekliyor, ancak enflasyonun uzun vadeli sürdürülebilirliği konusunda daha az iyimser. Bu nedenle, öngörüleri sıfır faiz oranı politikasının süresiz olarak devam edeceğini gösteriyor.
Her durumda, politika ayarlamalarının yavaş ve istikrarlı olmasını bekliyoruz. BoJ, sağlıklı bir enflasyon oranı oluşturmak için uzun süre büyük çaba sarf etti. Şok bir sıkılaştırma uygulamak ve başka bir deflasyon dönemi yaratmak muhtemelen istediği son şeydir ve bu aynı zamanda hükümetin büyük borcunu yönetmesi üzerinde de etkili olacaktır.
Birkaç zorlu yılın ardından, şimdi perakende sektörü için uygun zaman mı?
Perakende sektörü, e-ticaretin artışı ve COVID-19 pandemisinin etkileri nedeniyle birkaç zorlu yıl geçirdi. Bu aksaklıklar, geliştiricilerin perakende projelerini azaltmasıyla yeni arzın hızının yıllar içinde azalmasına neden oldu. Ayrıca, pandemi sırasında birçok perakendeci iflas başvurusunda bulundu ve mülk değerleri ülkeler çapında önemli bir düşüş yaşadı, eski pandemi öncesi seviyelere geri dönmekte başarısız oldu.
Bu zorluklara rağmen, perakende sektörü daha güçlü bir şekilde ortaya çıktı. Sınırlı arz yılları ve dayanıklı talep, doluluk oranlarını rekor seviyelere yükseltti. Kiracı kredisi daha güçlü, çünkü pandemi zayıf perakendecileri temizledi. Ayrıca, mülk değeri yazımları, yatırımcılara perakendeyi tarihsel fiyatların altında bir indirimle alma fırsatı sunuyor.
Perakende temelleri ve fiyatlamaları cazip kalmasına rağmen, sermaye piyasası engelleri hala bir risk teşkil ediyor. Yüksek faiz oranları ve sınırlı borç olanakları, perakende ve genel olarak ticari emlak için işlem hacimlerinin düşük kalmasına neden oldu. Konsensüs beklentileri faiz oranlarının 2024’te düşmesini ve sermaye getirilerinin 2025’te pozitif hale gelmesini öngörüyor, ancak yatırımcılar hala faiz oranı risklerini göze almalı ve tarihsel fiyatların altında perakende yatırım fırsatlarını aramalıdır. Biz, gıda ve günlük ihtiyaç perakendesi gibi alanlara öncelik veriyoruz.
Küresel Ofis Pazarlarında Sırada Ne Var?
Kalite ve konum açısından ayrışmanın devam etmesini bekliyoruz. Kalite spektrumunda, çalışanların refahı, enerji verimliliği ve düşük karbon ayak izi taleplerini karşılayabilen en iyi ofisler, kira artışları görecek. Konum spektrumunda ise, ulaşım noktalarına yakın ve “yaşa-çalış-alışveriş” bölgelerinde bulunan ofisler, mahallelerinin sinerjisinden yararlanmak için uygun konumda. “Tek tip” şehir bölgelerinde yer alan, ulaşımı zor ofisler ise yerel alanda daha az cazibe ve olanak sunuyor. Bu tür binalar için kiracı talebinin azalması bekleniyor.
Prime ofisler, kiracıların taleplerini karşılar ve birçok işveren bu kalite ve konum için ödeme yapmaya hazırdır. Bu nedenle, kira artışları döngüsel olarak oldukça güçlüdür. Örneğin, Avrupa’daki prime ofislerin kiraları geçen yıl %5 civarında arttı ve bu, uzun vadeli yıllık kira artış değerlerinin (yaklaşık 200 baz puan) oldukça üzerinde.
Ofis sektörü, düşük kaliteli ve kötü konumlanmış varlıkların ekonomik veya çevresel olarak sıkışması nedeniyle 2024’te de haberlerde kalmaya devam edecek gibi görünüyor. Birçok varlığın, kiracıların radarında kalabilmek için yeniden işlevlendirilmesi veya yenilenmesi gerekiyor. Bu durum, değer ekleme odaklı yatırımcılar için seçici fırsatlar sunabilir. Prime ofislerin kira artışlarının devam etmesi ve faiz oranlarının dengelenmesiyle birlikte sermaye değerlerinin toparlanması muhtemeldir. Ayrıca, şirketlerin net sıfır karbon hedeflerine ulaşmaları için kritik öneme sahiptirler.
